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A aquisição da casa própria pode ser feita com financiamento concedido por instituição financeira – através do SFH e do SFI – ou mediante o parcelamento do preço diretamente pelo proprietário, incorporador ou construtor.

No Sistema Financeiro da Habitação – SFH são utilizados recursos da caderneta de poupança, do FGTS e do Fundo de Amparo ao trabalhador – FAT para financiamento de imóveis residenciais com avaliação de até R$ 500 mil, conforme o programa de crédito adotado.
No Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI são utilizados recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e recursos livres das próprias instituições financeiras para o financiamento de imóveis residenciais e comerciais, sem limite máximo de avaliação.
Garantia – Nos dois sistemas, o próprio imóvel é oferecido em alienação fiduciária de garantia e a operação se completa com o registro da escritura pública ou do contrato particular de venda e compra no Ofício de Registro de Imóveis.

parcelamento do preço – diretamente com a construtora, incorporadora ou proprietário do imóvel – pode ter por objeto o pagamento total ou, apenas, parcial do preço – durante a fase de construção ou até a contratação de financiamento bancário do saldo.
Garantia – No parcelamento direto do preço é geralmente utilizado o contrato particular de promessa de venda e compra, ficando a lavratura do instrumento definitivo de transmissão da propriedade para após o pagamento da parcela final contratada, para o momento da contratação de financiamento bancário ou, se for o caso, para a efetiva entrega do imóvel construído, quando é constituída a alienação fiduciária em garantia do saldo devedor em favor do vendedor.





FONTES DE RECURSOS – FUNDING



O crédito imobiliário no Brasil conta com diferentes fontes de recursos – também chamados ‘funding’ – que são destinados a operações específicas de acordo com a origem desses recursos:

POUPANÇA – Os recursos provenientes dos depósitos voluntários nas contas de poupança alimentam o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), uma das principais fontes de recursos do Crédito Imobiliário no Brasil, conforme as diretrizes de direcionamento estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional – CMN e pelo BACEN.

FGTS – O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS fornece os recursos necessários para as Cartas de Crédito FGTS, PNHU – MCMV (faixas II e III), Pró-Cotista e PNRH (GII e GIII). Os programas definidos para a aplicação do FGTS são aprovados pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia e regulamentados pelo Gestor da Aplicação e pelo Agente Operador, no âmbito de suas competências.

FAR – Os recursos do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial são transferidos pela União e podem ser utilizados para aquisição ou requalificação de imóveis. Com os recursos do FAR são feitas concessões do PMCMV (faixa I) que atende famílias com renda mensal de até R$ 1.600,00 na área de atuação do programa, considerando o déficit habitacional existente no município. 

FDS – Os recursos do Fundo de Desenvolvimento Social – FDS são repassados pelo Tesouro Nacional ao FDS e utilizados no âmbito do PMCMV (faixa I), com destinação exclusiva ao financiamento habitacional para famílias organizadas por entidades da sociedade civil – cooperativas, associações, sindicatos, entre outros – por meio de projetos de investimento de relevante interesse social. 

OGU – Nos Programas de Repasse do Governo, o Orçamento Geral da União autoriza e as verbas são liberadas de acordo com a receita. Esses recursos são oriundos do Tesouro Nacional e destinados pelo Governo Federal aos Estados, Distrito Federal, Municípios e entidades. Na habitação, são utilizados na contratação de 100% do programa PNHR (GI) e na complementação do subsídio concedido para os financiamentos do PMCMV no FGTS por meio de Programas e Ações previstos na Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) e Lei do Orçamento Anual (LOA), aprovadas todos os anos no Congresso Nacional.




PRINCIPAIS MODALIDADES DE FINANCIAMENTO


CARTA DE CRÉDITO FGTS

O programa Carta de Crédito FGTS é uma linha de financiamento que utiliza recursos do Fundo sem que o interessado precise comprovar tempo de trabalho ou depósitos em conta vinculada do FGTS.
Público alvo – Pessoas físicas com renda familiar bruta máxima de R$ 4.300,00 ou R$ 5.400,00 nos municípios integrantes das regiões metropolitanas, nas capitais e municípios com população superior a 250.000 habitantes.
Taxa de juros – Variável – entre 5% e 8,16% – conforme a renda familiar bruta mensal comprovada pelo proponente.
Para os trabalhadores com mais de 3 anos sob o regime do FGTS, aplica-se o redutor de 0,5% sobre a taxa aplicável de acordo com a renda familiar.
Garantias – No financiamento imobiliário com recursos do FGTS (Carta de Crédito FGTS) a garantia é representada pela alienação fiduciária do terreno e acessões.
Limites operacionais – Nas Regiões Metropolitanas dos Estados de São Paulo e do Rio de Janeiro e Distrito Federal o valor máximo do imóvel – novo ou usado – é de R$ 190.000,00 e máximo para financiamento é de R$ 190 mil.
Nos municípios com população igual ou superior a 1 milhão de habitantes e demais capitais estaduais o valor máximo de avaliação e de financiamento é de R$170.000,00
Nos municípios com população igual ou superior a 250.000 habitantes, Região Integrada do Distrito Federal e Entorno e nas demais regiões metropolitanas o valor máximo do imóvel – novo ou usado – e para financiamento é de R$ 145.000,00.
Nos municípios com população igual ou superior a 50 mil habitantes os valores máximos passam a ser de R$ 115.000,00
Nos demais municípios os valores são de R$ 90.000,00
Prazos de amortização – Os financiamentos imobiliários com recursos do FGTS (Carta de Crédito FGTS) tem prazo de amortização de até 30 anos ou 360 meses .
Idade máxima – Para fins de cobertura securitária, no financiamento com recursos do FGTS, a idade máxima é igual à soma da idade do proponente, do prazo de amortização e do prazo de renegociação da dívida, não podendo superar a 80 anos e seis meses.

(A 6ª Turma do TRF da 1ª Região confirmou sentença e manteve decisão que assegurou a contratação de arrendamento residencial com a Caixa Econômica Federal, por beneficiário com mais de 65 anos, afastando o argumento de que, somada sua idade aos 15 anos do financiamento pretendido, o prazo limite da cobertura securitária, 80 anos, seria excedido.)



PROGRAMA PRÓ COTISTA


Os trabalhadores titulares de contas vinculadas do FGTS com mais de três anos de trabalho sob o regime do Fundo poderão utilizar o Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS – Pró-cotista para a aquisição da casa própria, aquisição de terreno e construção de imóvel residencial urbano, construção em terreno próprio e aquisição de imóvel na planta.

Neste programa não há limitação de renda familiar máxima prevista no programa Carta de Crédito FGTS até o limite de avaliação de R$ 500.000,00, prazo de até 30 anos (360 meses) para amortização, com garantia de alienação fiduciária.

O valor máximo de financiamento é limitado a R$ 450.000,00 e, além dos requisitos comuns, o interessado deverá ter contrato de trabalho ativo sob o regime do Fundo ou saldo na conta vinculada de, no mínimo, 10% do valor de avaliação do imóvel, na data da concessão do financiamento.



CARTA DE CRÉDITO SBPE

O programa Carta de Crédito SBPE é uma linha de financiamento para aquisição de imóvel residencial (dentro e fora do SFH) e imóvel comercial, misto ou lote urbanizado (fora do SFH) que utiliza recursos da poupança e recursos captados diretamente pelas instituições financeiras, com garantia de alienação fiduciária do bem financiado.

Se o interessado pretender utilizar os recursos da conta vinculada do FGTS para a aquisição, terá que precisa comprovar tempo de trabalho e ter depósitos em conta vinculada do FGTS.

O comprometimento de renda está limitado a 30% da renda total apurada.
No SFH, o imóvel pode ser novo ou usado, de valor venal até R$ 500.000,00 e não há limite de renda, nem pré-requisitos para a contratação.

O valor máximo de financiamento é de R$ 450.000,00

Fora do SFH não há limite máximo de valor para o imóvel, nem para o financiamento pretendido, concedido de acordo com a capacidade de pagamento do interessado e limitado a 90% (na taxa de juros pós-fixada) e 70% (na taxa de juros pré-fixada) do valor do imóvel e amortização em até 420 meses para imóvel residencial ou 120 meses (para imóvel comercial ou lote urbanizado), com juros pós-fixados + TR.

O sistema de amortização é o SAC.



PRO-MORADIA

O Programa Pró-Moradia é uma linha de crédito do Governo Federal, com recursos do orçamento operacional do FGTS, que oferece financiamento aos Estados, Municípios, Distrito Federal e Empresas Públicas não dependentes, para a produção e aquisição de conjuntos habitacionais dotados de padrões mínimos de habitabilidade, salubridade e segurança; para a urbanização e regularização jurídico-formal de ocupação e uso de assentamentos precários; e para o desenvolvimento institucional e capacitação técnica, jurídica, financeira e organizacional da administração pública.
O objetivo é oferecer acesso a moradia adequada à população com baixa renda familiar e em situação de vulnerabilidade social, que não seja titular de contrato de financiamento obtido com recursos do FGTS ou em condições equivalentes ao SFH, em qualquer parte do país; não seja proprietário, promitente comprador ou titular de direito de aquisição, arrendamento ou uso de imóvel residencial, regular e dotada de infra-estrutura mínima (água, esgoto e energia), em qualquer parte do país; e não tenha sido atendido pelo Proponente/Tomador, ou por órgãos a ele direta ou indiretamente vinculados, por intermédio de programas lastreados com recursos do FGTS ou do Orçamento Geral da União.

Para a aquisição de imóvel nesta modalidade, o interessado deverá procurar o órgão estadual ou municipal de habitação ou movimento social de cadastramento com seus documentos pessoais e comprovação de enquadramento da renda formal ou informal.



PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA

O programa tem como finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais e compreende o Programa Nacional de habitação Urbana (PNHU) cujo objetivo é subsidiar a aquisição da moradia pela população de menor renda e o Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR) para subsidiar a produção ou aquisição de moradia aos agricultores e trabalhadores rurais, para famílias com renda mensal de até R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Não terá direito à aquisição quem foi beneficiado anteriormente em programas de habitação social do governo ou é proprietário ou possuidor de casa própria ou financiamento pelo SFH em qualquer parte do país.
Para a aquisição, o interessado deverá procurar a prefeitura municipal, órgão ou movimento social de cadastramento com seus documentos pessoais e comprovação de enquadramento da renda formal ou informal, não estando sujeito a pesquisa cadastral ou análise de crédito. O contrato somente será assinado após a conclusão das obras do empreendimento e o registro do imóvel será feito em nome da mulher.
Não terá direito à aquisição o interessado titular de financiamento ativo no SFH em qualquer parte do país; aquele que tenha recebido desconto do FGTS na concessão de financiamento imobiliário; o proprietário ou promitente comprador de outro imóvel residencial urbano ou rural no local de domicílio ou onde pretenda fixá-lo.
A aquisição será feita sem entrada, com pagamento mínimo durante a obra, de acordo com a renda e o pagamento será efetuado em até 30 anos, com amortização pela Tabela Price ou SAC e prestação com juros nominais de 5% a.a. + TR para renda entre 3 e 5 SM; 6% a.a. + TR ou 8,16% a.a. + TR, com a cobrança de seguros com valor reduzido.
Para a aquisição, o interessado deverá procurar a construtora ou a instituição financeira, com seus documentos pessoais, comprovação de renda formal ou informal e declaração do Imposto de Renda. A aprovação dependerá da análise de risco e capacidade de pagamento e análise cadastral do proponente.

Fundo Garantidor da Habitação – FGHab -Para os adquirentes de imóveis no Programa Minha Casa, Minha Vida, o FGHab garante o pagamento das prestações em caso de desemprego e/ou perda de renda durante 36 meses para mutuários com renda entre 3 e 5 salários mínimos, 24 meses para mutuários com renda entre 5 a 8 SM e 12 prestações para mutuários com renda entre 8 e 10 SM.
Para ter direito à garantia de pagamento das prestações o mutuário deve contribuir com 0,5% do valor da prestação mensal para o Fundo, ter pelo menos 6 prestações do contrato pagas e pagar 5% da prestação financiada, valor que será devolvido ao final como bônus de adimplência. Além disso deverá comprovar o desemprego ou perda de renda a cada 6 meses.

CARTA DE CRÉDITO FGTS – MINHA CASA, MINHA VIDA.

No programa Minha Casa, Minha Vida o trabalhador pode adquirir imóvel construído ou na planta, adquirir terreno e realizar a construção, ou, ainda, construir em terreno próprio.
A Carta de Crédito FGTS – Programa Minha Casa, Minha Vida é uma linha de financiamento que utiliza recursos do Fundo para a aquisição de moradia por famílias com renda mensal de até R$ 4.300,00 ou até R$ 5.000,00 (nos municípios com mais de 250 mil habitantes, regiões metropolitanas e capitais estaduais. O comprometimento máximo da renda é de 30% da renda familiar mensal bruta, que compreende a renda do proponente, seu cônjuge ou companheiro, de dependentes e demais participantes da aquisição. O interessado não precisa comprovar tempo de trabalho e nem ter depósitos em conta vinculada do FGTS.
A quota de financiamento é de até 100% do valor do imóvel, com prazo de amortização de 20 anos, até 90%, com prazo de amortização de 25 anos e até 80%, com prazo de amortização de 30 anos, com sistema de amortização SAC ou SACRE.
Taxa de juros – Variável em função da renda familiar bruta mensal comprovada pelo proponente: entre 5% e 8,16% aa, com redutor de 0,5% para os trabalhadores com mais de 3 anos sob o regime do FGTS.
Garantias – No financiamento imobiliário com recursos do FGTS (Carta de Crédito FGTS) a garantia é de alienação fiduciária.
Limites operacionais – Nas Regiões Metropolitanas dos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Distrito Federal o valor venal máximo do imóvel e do financiamento é de R$ 170.000,00. Nas capitais estaduais e municípios com população superior a 1 milhão de habitantes, o valor venal máximo do imóvel e do financiamento é de R$ 150.000,00. Nos municípios com população superior a 250.000 habitantes, Região Integrada do Distrito Federal e Entorno o valor máximo do imóvel e do financiamento é de R$ 130.000,00. Nos municípios com população superior a 50.000 habitantes o valor máximo do imóvel e do financiamento é de R$ 100.000,00. Nas demais regiões do País o valor máximo do imóvel e do financiamento é de R$ 80.000,00.
Prazos de amortização – 300 meses (para proponentes com renda familiar até R$ 2.790,00) e 360 meses (para proponentes com renda familiar entre R$ 2.790,00 e R$ 5.000,00).
Seguro – É dispensada a contratação de seguro e a cobertura por morte ou invalidez, recuperação de danos físicos ao imóvel ou inadimplemento das prestações por desemprego ou perda de renda (de 12 a 36 meses, conforme a renda familiar)é feita pela Fundo Garantidor (FGHab).
Subsídio e desconto – Trabalhadores com renda até R$ 3.275,00 podem se beneficiar do desconto complemento destinado a complementar o valor do imóvel, com caráter pessoal e intransferível, de até R$ 25.000,00 e do desconto equilíbrio destinado a elevar a capacidade de pagamento do beneficiário com a redução do valor das prestações mensais.


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